


1、规避方式之一:把好合同关,明确相关方的权利、义务和责任。
谨慎签订物业服务合同,是规避物业管理风险的有力保障。物业管理公司在签订合同时应着重注意以下几点:在服务合同中,如果委托物业服务的内容、范围和期限约定不明或承诺过度,会带来很多不必要的麻烦;不少物业管理公司常常过头承诺,图一时指标好看,脱离实际,盲目提高服务标准,甚至超过企业能力,哪管日后如何践诺,在“业主至上”口号下,不注意自身利益的保护,为了争一点市场份额,保证不丢车、不发生人身安全、偷盗事件、不发生刑事案件,大中小修保证在多长时间内处理完毕。殊不知,这些都是理想的“奋斗目标”,可以作为内部管理的追求和内部考核,一旦纳入合同或作出其他形式的承诺,就给自己上了一个圈套,随之而来的风险也增大了。由于过头承诺,一旦物业管理公司不能按承诺进行处理,业主有权将物业管理公司告上法庭,物业管理公司将自食其果,甚至可能倾家荡产。
本着权利和义务对等的原则,在赋予物业管理公司管理整个小区日常事务权利的同时,也要明确物业管理公司和业主所承担的义务和责任,例如业主物品被盗,物业管理公司在什么情况下可以免责,在什么情况下应承担赔偿责任;对于停车场停车,业主和物业管理公司分别承担哪些安全责任和义务;对于违反消防规定的业主,对其造成的后果应承担哪些责任等等,对违约责任的约定要具有实用性和可操作性。
2、风险规避方式之二:服务过程中全方位、多层次的“预防性提示服务”。
物业管理公司应尽可能考虑到一切不安全因素和隐患,能整改消除的当然更好,不能及时整改的,也必须向业主或其他相关方(包括物业管理公司内部员工)明示,在与开发商签订前期物业服务合同中,在与业主委员会签订物业服务合同以及小区文明管理条约、小区公众管理规定或须知中,在物业管理公司内部各项服务作业流程、安全操作规程中,在所有针对不安全因素的提示和警示中,必须明确哪些不能做、哪些区域有危险、做哪些事应注意什么等等。例如在人员复杂的写字楼每个租户门口贴上“写字楼人员复杂,离开时请务必断电断水,锁好门窗”等防火防盗警示语,在未设专人看守的单车停放处设置“本单本停放处仅提供免费停车场地,请车主保管好自己的车辆”提示牌,在小区游泳池旁放置“请照管好您的孩子,小孩不得进入深水区”标示等等。
3、风险规避方式之三:转嫁风险。
许多业内人士认为,物业管理公司采用投保公众责任险中的场所责任险可以转嫁风险。但现在问题在于,有能力而且愿意承担保险费的物业管理公司有几家?开发商为了获取最大利润是不愿意为小区业主和其个人财产、公共设备设施等购买保险的,那么剩下来只有物业管理公司动员全体业主,让业主为自己购买保险或物业管理公司代业主投保,回头向业主收取保险费。为此,物业管理公司实施有效宣传,向小区业主灌输保险意识和推广场所责任险已成为必要。
监督和使用好公共维修基金,充分发挥维修基金的作用,也是转嫁风险的又一个有效方法。物业管理公司要监督维修基金及时到位,监督业主管理好维修基金、使用好维修基金。维修基金属于全体业主,可用于公共设备设施大中修,意味着物业管理公司可以花业的钱,为业主办事,省自己的钱,这是降低物业管理企业财务风险的又一有效途径。
另外,对物业管理企业来说,可以将一些专业性较强、安全风险较大的业务,如外墙清洗、电梯维修、化粪池清掏等,以外委的方式包给专业公司打理,有效转移企业的安全风险。
在小区中有很多的空地,这些空地可以利用起来租出去,场地租赁是为了小区的住户服务,在这个前提下,达到丰富社区文化氛围的效果,使其发挥应有的效益的目的。
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